3月にマイナス金利が解除されて、ポチポチと影響でてきたみたいです。
具体的には、住信SBIネット銀行・楽天銀行・イオン銀行の住宅ローン金利が上がることが発表されたようです。私自身も、イオン銀行の住宅ローンを利用していますので、7月から金利が上がります。
私個人にとっては、大したダメージではないのですけど、人によっては大きなダメージになるかもしれませんので。
ちょっと記事を書いてみました。
◆ 不動産コンサルが書いた早期返済はしない方がいいという記事
少し深掘りして考えてみる
ダメージが大きい人と、ダメージが小さい人
住宅ローンの金利が上がる場合、その銀行の住宅ローンを利用しているすべての人がダメージを受けます。ただし、そのダメージには金額の多寡がありますよね。ダメージが小さい人
私はどちらかというとダメージが少ない人です。無理したローンを組んでいない
理由の第一が、安いマンションを買ったからです。
私は自営業なのですが、自営業はサラリーマンの方と違って住宅ローンの与信が低いんです。
無理してローン組もうにも、無理する額であると審査がおりないのです。住宅ローンの審査、落ちまくりましたからね。
なので、ぶっちゃけてしまうと諸費用込みで2000万円の築古ボロマンション(リノベ済で中は綺麗)に住んでます。それをフルローンにしましたので。
そもそもなぜ家を買ったかというと、事情については過去の記事に書いております。本筋から離れるので、リンクだけ貼って割愛します。
で、同じランクのマンションに10年住むと仮定して、
賃貸の場合：敷金・礼金 ＋ 家賃 ＋ 更新料
購入の場合：初期費用 ＋ 管理費・修繕積立金 ＋ ローン返済 ＋ 固定資産税 － 住宅ローン控除
をざっくりとですが、試算しました。結果、ランニングコストは買う方が安かったんです。
マンションを購入するにあたっては、購入時の年収で10年で完済できる物件を選びました。
というか、それ以上だと審査で落ちるので、選ばざるを得なかったのかもしれません。
で、貯金ほぼなし状態から頑張ってお金貯め始めて今に至ります。
血反吐を吐く思いをしながら仕事をしていますが、お陰様で今のところまでは事業が好調で、スッカラカンになりますが、5年で返済しようと思えば一括返済できる金融資産を作れました。常に謙虚でいたいと思ってますが、これだけはちょっとだけ自慢したいです。でもまあ、仕事や日常生活で関わる皆さまのお陰ですよね。感謝の心を忘れずに、っと。
独身子なし
理由の第二が、独身で子どもがいないからです。自分さえ食べていけばいいので、今後、大きな病気などで高額な医療費がかかる、とかそういうことを除けば大きな支出がありません。
それこそ、今後控えている大きな支出は、住宅ローン控除終了後に、金利動向や親の介護動向によっては、住宅ローンを一括返済して引っ越しをすることです。
いわゆるDINKsと呼ばれる、子どもを作ることを望まない共働き夫婦も同じですよね。
この場合、二馬力ありますし、無理しないローン額であればダメージは少ないでしょう。
リセールバリューの高い物件
あと、私は該当しませんけど。
第三に、リセールバリューが高い場所に住宅を購入された方もそうですね。
物価とともに地価も上昇していくと考えられますので。建物はともかくとして土地の価値は上がっていくことになります。
要するに、最悪売り払ってしまえばいいのですよね。
ダメージが大きい人
まあ真逆ですよね。無理なローンを組んだ人
まず第一に、無理な額の住宅ローンを組んだ人、がそうですね。
夫婦の所得を合算して、私と同程度の知人夫婦が、私の倍額のローンを組んでいたので「君、なかなかチャレンジャーだね」と言った記憶があります。
育ち盛りの子どもがいる人
第二に、お子さんがいる家庭ですよね。
子どもが大きくなって、習い事や塾代、高校と大学の学費、などなどで様々お金がかかるでしょうねぇ。
そういう人だったら、なおさら繰り上げ返済なんかしなくていいと思うんですけどねぇ。
毎月の返済さえできていれば、最悪、家を手放せばいいのですから。まあ無理なローン組んだら毎月の返済もままならなくなりそうな気もしますけど。
リセールバリューの低い物件
第三に、リセールバリューが低い物件を購入した人ですね。
これは私も該当します。
私の場合、築年数が古いマンションに住んでいるので、時間が経てば経つほど、ランニングコストが上がっていきます。
まずは物価が上昇して管理費が増えますね。
建物の経年劣化と、物価上昇のダブルパンチで、大規模修繕にかかる費用も増えるので、修繕積立金も上がっていくと思います。
賃貸に出す予定ですが、例えば20年後には築50年ですから。ペイできない場合は「タダでいいので引き取ってください」に近くなるのではないかと考えます。
住宅ローン借りたままNISAやっちゃダメなの？
これ、私はアリだと思うんですけどねぇ。
冒頭の、フィナンシャルプランナーの記事を読むと、住宅ローンの有無に関係なく、そもそもこういう人はNISAやっちゃダメ！という人について言及している気がします。
結局、リベ大がでてきてしまうのですけど。
細かいところでは色々と考えが違うのですが、リベ大の言っている基本線の4つには大いに共感できるところです。
- 無駄な支出/固定費を減らす (貯める力)
→ ここで半年分の生活費を現預金で持つことを推奨している - 詐欺などにあわないリテラシーを身につける (守る力)
- スキルを伸ばすなりして収入を増やす (稼ぐ力)
- 余剰分を投資に使う (増やす力)
まずは投資の第一歩で、余剰資金貯めておきなさい、ってことですよね。
この考え方は色々と応用できます。
iDeCoの運用なんかでも、受取期間が短い場合かつ60歳で受け取ると仮定して、65歳で年金受け取りまでの5年間の生活費を見積もって、国内債券や定期預金などリスクの低いものへスイッチングする。
それ以上はリスクをとるか、同じく安全資産に移すのかは当人次第、みたいな考え方ができますからね。
リベ大信者ってキモい(というか何かを盲信する人は皆キモい)んですけど、リベ大の中の人はこういうことを言語化できるのは素直に凄いですよね。
投資であるとか資産運用に興味を持つ人に対してはまず「この本読みなさい」と言います。
話を戻しますと、住宅ローン借りたままNISAやるのって、私は全然いいと思いますよ。
ただし、記事中でも触れられている通り、「余剰資金」であることが前提ですよね。
リベ大も言ってますけど、まずはお金貯めましょう、と。リベ大は半年分の生活費と云っていますね。私は半年分もいらないんじゃないか、と思ってます。だいたい200万円くらい、すぐに動かせる現・預金があればいいのではなかろうかと。
それはまでは、NISAはポイントでやりましょうよ。自分がやっていることの効果測定の意味合いもありますけど、本ブログでポイント投資の記事を毎回律儀に書き続けているのも、それを訴えたい気持ちが少しだけあります。
だって、ポイントなんて余剰資金の最たるものですよね。
楽天ポイントがないと生活できないとか、完全にその人の生活破綻してるじゃないですかｗ
なので、100ポイントあったら何か買うよりも、投資をした方がいいんじゃない？ただし、自己責任で、ということです。
まとめ
脊髄反射のような行動をとらない
専門家の言うことなんて、一部はポジショントークだし、金利上昇によるダメージの大小なんて各個人次第なんですから。
冷静に、自分の状況を整理した後に、必要に応じて行動をすればいいんじゃないですかね。
一番よくないのは、脊髄反射的に「○○だから△△しなきゃ」と思慮の浅い行動をとること。
もう一つ、いけないことは「俺がこんなに困るのは○○が悪い」と他責思考をして、その中で自分がどうしていくかという思考を放棄しないことでしょうか。
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