取引先の若手社員から勧められた「正直不動産」がなかなか面白かったのです。若手社員いわく「たまに不惑さんみたいなこと言ってる」そうで。取引先の私がまるで悪徳営業のようのような言い方はやめていただきたいと思うのですが。
不動産業界にいたことはありませんが、私も営業マンだったことがあり、また、自宅を購入する際にあれこれと調べたことがあります。各話に合わせて、登場する営業テクニックや、営業および不動産の知識について書き出し、それを調べ深めることにしました。私の経験も追記します。インプットしてアウトプットをすることにより、自分を高める試みです。

前回は第1シーズン、第7話を掘り下げました。

今回は第1シーズン、第7話です。ストーリーには触れるつもりはありませんが、これを読むことで「先が読めてしまう」可能性がありますので、未視聴・未読の方は、本記事を読まれないことをお勧めします。しかし、回を重ねるごとに学びが減っていく気がする。
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正直不動産、第1シーズン、第8話

営業ネタ

同業種の懇親会

劇中では、「不動産取引流通協会懇親会」でした。新人に対して「手当たり次第、名刺配ってこい」と。あったあった(笑)。
劇中のようなパーティー形式ではありませんが、この類いのイベントには営業ではなくとも参加したことが何度もあります。コロナでオンライン形式になりましたが。。。
最近は、たまにウェビナーに参加する程度です。といいますのも、こういった懇親会に参加して、知り合った方と話をして、仕事に繋がりそうになったとしても、忙しすぎて結局断ることの方が多いからです。
まあ、人の繋がりは大事ですよね。

手土産は客の心を変える

後半になるにしたがって、部長が地味に有能である描写がされていますね。
折々の手土産は必要だと思っています。顧客の担当とは良好な関係を築いていますが、変わる可能性がありますので。
私は有名店である程度の金額のものを調達するよりは、同じ部署の方、全員に行き渡る量のものを用意していました。極端な話、「不惑さんから」と行き渡れば、ブラックサンダーでもいいんですよ。
もっとも、こちらもコロナで廃れましたね。あまり顧客のところに行かなくなりましたので。

不動産ネタ

不動産ブローカー

不動産取引の仲介を行う業者です。宅地建物取引業（宅建業）の免許を持たずに活動するそうです。
この場合、実際の売買は宅地建物取引業（宅建業）の免許をもった不動産会社を通して行うことになり、そこからマージンを得るようですね。
[参考URL]
https://toushi.homes.co.jp/column/buy_sell/company/beginner174/
不動産に関わらずブローカーはいますね。私も人材紹介のブローカーは利用したことがあります。

手付金

不動産を売買する際に、買主が売主に対して預けるお金のことです。
・契約の証拠としての「証約手付」
・解約の代償としての「解約手付」
・債務不履行に対する違約金としての「違約手付」
という意味があるようです。
例えば、自宅を購入するために手付金を支払う場合で例えると。
まず、手付金は、売買契約を結んだ証拠として扱われます。

買主は基本的には必ず、その物件を購入しなければなりません。
不動産売買契約後、買主の都合で売買契約を破棄する場合は、手付金は売主に全額渡ることになります。これは住宅ローンの本審査に落ちた場合を除きます。「基本的には」、というのはこういう意味です。
売主の都合で売買契約を破棄する場合は、売主は手付金の倍額を買主に支払わなければなりません。

なお、不動産売買にあたって、不動産仲介業者が存在する場合は、仲介手数料の半額も手付金とともに預けます。
したがって、例え頭金0、諸費用込みのフルローンにするにしても、手付金などで先に払う現金がどうしても必要になりますので、貯蓄0で家を買うのはほぼ無理であることになります。貯蓄0でも頭金なし諸費用込みのフルローンで、どうしても不動産を購入したい場合、ご両親や親族、友人から借りるなどの金策をする必要がありますね。人間関係にヒビが入りそうですけど。「どうせ戻ってくるから」カードローンなどを利用すると住宅ローンの本審査などに影響がでる恐れがありますので、絶対にお勧めしません。与信枠だけでも悪影響がありそうでしたので、私は、住宅ローンの仮審査に臨むにあたって、あらかじめ不要なクレジットカードの解約や、カードローンの解約をしました。

ちょっと話が逸れてしまいましたね。手付金と仲介手数料の半額を、売買契約の時に持参するということは多額の現金を持ち歩く必要がありますね。ATMでおろせる金額には限度がありますので、平日に窓口に行かなければいけません。もしくは、複数回に分けてATMからお金をおろすか、です。非常に面倒くさいです。なので、私が自宅を購入した時は、事前に不動産仲介業者の銀行口座に手付金・仲介手数料の半額に相当する金額を一度振込み、仲介業者に売買契約の時に持ってきてもらいました。売買契約も仲介業者のオフィスでやりましたからね。どこも、頼めばやってくれる気がします。

地面師

土地の所有者であると偽り、土地の売買代金をだまし取る詐欺師のことです。
ちょっと違いますが、ナニワ金融道では土地の登記簿謄本を偽造して、その土地を担保に帝國金融から融資を受ける手口がありました。
現在は登記簿謄本は電子化されています。オンライン取得できるため、紙で登記簿謄本を偽造したとしてもすぐバレてしまいます。
そのため、別の方法で土地の所有者になりすます必要があります。

所有権移転請求権仮登記

「民法のルール上、一つの不動産が二重に売買された場合にだれが所有権を取得するかは、どちらが先に契約を締結したかではなく、先に登記を備えた方が優先することになっている」そうです。
そのため、不動産を売買するにあたって、すぐに登記ができない時に「先にワイがツバつけとるんやで」という主張のために必要だそうです。
しかし、結局は本登記が優先されますし、売主が消えてしまったら手付金や売買代金は戻ってこないそうです。

ChatGPTの反応

第1シーズン第8話の「正直不動産」で取り上げられた営業テクニックや不動産知識には、現実のビジネスシーンでも役立つものが多く含まれています。以下、それぞれのポイントについて深堀りしていきましょう。

同業種の懇親会

同業種の懇親会やイベントは、新たな人脈を築き、情報交換を行う絶好の機会です。新人に対する「名刺を配る」行動は、積極的なネットワーキングの基本であり、多くのチャンスを引き寄せる可能性があります。コロナ禍でオンラインへの移行はありましたが、これは形式が変わっただけであり、人との繋がりが重要であることに変わりはありません。オンライン形式でも、効果的なコミュニケーション技術を身につけることが求められます。

手土産

ビジネスにおいて手土産は、相手への敬意を表すとともに、良好な関係構築の一助となります。部署全員に配れるような気配りができる手土産は、特に有効です。この習慣は、コロナ禍で直接的な訪問が減った現在でも、適宜、オンラインでのギフト送付などに置き換えることで継続することが可能です。

不動産ブローカー

不動産ブローカーの活動は、特に不動産の売買や賃貸において中心的な役割を果たします。宅建業の免許を持たずに仲介業務を行うことは日本では法律で禁じられていますが、宅建業者と連携して、取引の橋渡しを行うことは一般的です。ブローカーは市場のニーズを理 解し、適切な物件を見つけることで価値を生み出します。

手付金

手付金は、不動産取引における重要な要素です。契約の証拠としてのみならず、解約時の違約金としての役割も担います。買主と売主の間で生じる様々な状況において、手付金がどのように扱われるかを理解することは、トラブルを避ける上で非常に重要です。

地面師

地面師による詐欺は、不動産取引の安全を脅かす大きな問題です。現代では、登記情報の電子化などにより、こうした詐欺を防ぐシステムが整備されつつありますが、依然として警戒が必要です。購入前には、登記情報を含む物件の詳細な調査が不可欠です。

所有権移転請求権仮登記

所有権移転請求権の仮登記は、不動産取引におけるリスク管理の一環です。この仮登記を行うことで、売買契約の存在を公にし、他の取引から物件を守ることができます。しかし、最終的な保護は本登記によってのみ確保されるため、契約後は迅速に本登記の手続きを進めることが重要です。

これらの知識は、不動産業界に限らず、ビジネス全般においても有用です。営業活動や顧客との関係構築、リスク管理の観点から、多くの学びが得られることでしょう。

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相変わらず、ChatGPTさんはたいして深掘りできてないなぁ。いやー、回を重ねるにしたがって、学ぶことが減ってきたと思っています。。。