取引先の若手社員から勧められた「正直不動産」がなかなか面白かったのです。若手社員いわく「たまに不惑さんみたいなこと言ってる」そうで。 そこで、各話に合わせて、登場する営業テクニックや、営業および不動産について書き出し、それを調べ深めることにしました。私の経験も追記します。それにより、自分を高める試みです。
前回は、第1シーズン、第3話を掘り下げました。

ストーリーには触れるつもりはありませんが、これを読むことで「先が読めてしまう」可能性がありますので、未視聴・未読の方は、本記事を読まれないことをお勧めします。

正直不動産、第1シーズン、第4話

営業ネタ

売れるかどうか微妙な物件に時間を割くのはコスパが悪すぎる

• 一人の営業マンは、過去に取引のあった(賃貸の仲介をした)顧客のリストを利用して物件販売の見込み客を探しました
• 一人の営業マンは、見込み客を獲得についてはアウトソースをして、自身はクロージングのみをすることとしました

これは考え方や営業手法の違いですね。
効率の面から考えると、後者の営業マンの手法が優れていると言えるでしょう。
利益率から考えると、前者の営業マンの手法が優れていると言えるでしょう。
大事なのは売上の額ではなく利益の額であると考えます。

不動産ネタ

事故物件

入居者がなんらかの理由で死亡した物件のことですね。

自宅を購入するにあたって、私がしたことの一つに「営業マン探し」があります。信頼できる営業マンに出会い、彼に要件を伝え、物件探しを依頼しようと試みました。
営業マンを選ぶにあたって、どうしたかというと、「事故物件」で売りに出ているマンションに一括で資料請求をし、劇中のように真っ先に「告知事項がある」と伝えてきた営業マンを選ぼうと考えたのです。
結果、劇中のように「真っ先に、告知事項がある。内容は～である」と教えてくれた営業マンがいました。Aさんとしましょう。(ちょっと偉そうな言い方になりますが)合格です。Aさんに物件探しをほぼ丸投げしていました。例えば今住んでいるマンションも、Aさんは紹介してきました。しかし、私は断ってしまったのです。当時も私は仕事が忙しく、内見に行ける時間も限られていたため、杓子定規で測るような対応しかできなかったのでしょう。
その後数ヶ月経ち、なかなか良い物件に出会えず、仕方なくAさん以外にも広げて物件探しをすることにしました。
そこで出会ったのがクソ営業の鈴木(本名)であり、他のマンションを内見した時に「絶対に要件にあう」と勧めてきて、歩いて行ける距離だったので内見したところ気に入ってしまったのです。
今思うと、私はAさんを信頼するといいつつ、実は信頼をしきれず、任せ切れてもいなかったのです。本当にAさんには申し訳ないことをしました。30代後半、惑いがあったようです。やっぱり、人にモノを任せるのは苦手です。
その後の鈴木(本名)のクソっぷりや、ポンコツっぷりを鑑みるに、Aさんだったらこんなことにならなかっただろう、と思いました。

さて、入居者が何かしらの原因で死亡した物件ということですが、告知の有無は以下のガイドラインに沿うそうです。かいつまんでまとめてみます。調べてみると結構、曖昧なところが散見されました。

ちなみに、告知事項は売買契約を結ぶ前に「宅地建物取引主任者」から「重要事項」として説明すればよいことになっているそうです。しかし、その時点では遅いですよね。不動産屋からしても契約直前にやっぱやめ！ってなるのは困るでしょう。したがって、最近は情報サイトで「告知事項あり」とあらかじめ記載されている物件が多いと感じています。

告知事項あり

• 理由を問わない孤独死
• 自殺
• 殺人など

告知事項なし

• 自然死
• 不慮の事故死

曖昧な部分

• マンションの屋上からの飛び降り自殺
• マンションの住民が、同一マンションの住民を殺害した後、殺害した住民の部屋で自殺
  → 殺害された住民の部屋は告知事項ありですが、殺害した本人が住んでいた部屋では誰も死んでいないため、告知の必要はないそうです。

私も孤独死すると思うので、今住んでいるマンションは事故物件になりますね。そんなもの相続させるのは申し訳ないですし、ローンの残債がないとはいえ維持費がかかりますので、「安くてもいいからすぐ売れ」と言っています。

あんこ業者

アウトソース先のことですね。こんな業者いたんですね。知らなかった。


でも、他の業界のアウトソースでも、こういう立ち回りをする人たちがいますので、まあいてもおかしくないです。

ちょっと違いますが、私は本業では顧客と直接取引をしています。
例えば、なんらかの原因で顧客の取引先チェックにはねられた企業があるとします。その企業がどうしても顧客と取引をしたい場合、取引口座を持っている私が中間マージンを得て間に入ることができます。もっとも、間に入ることができるだけで、今のところしていません。大して儲からない割に、余計な手間が増えるしトラブルのもとになるからですね。かといって、リスク込みで大きなマージンを増やしたら、公正な取引ではありませんし、何より顧客に余計なお金を使わせてしまうことに繋がりかねませんから。

1981年以降の新耐震基準

私が自宅を購入した時は、築年数が古い物件でも1981年以降の新耐震基準と一定の専有面積(50平米以上)を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることができました。
ただし、この場合、「耐震基準適合証明書」というものを用意しなければならず、それに結構お金がかかります。私の場合、クソ営業でかつポンコツの鈴木(本名)経由で売主に交渉して、売主に用意してもらいましたけど。

現行の制度だとどうだかはわかりませんので、住宅の購入と住宅ローン控除を受けるご予定の方は、よくお調べになった方がいいでしょう。

大規模リフォームが必要になります

中古物件を購入する際、リフォーム費用も住宅ローンに上乗せすることができます。
ただし、手間や時間がかかります。住宅を購入する前に、リフォームの仕様を決めて見積もりをとる必要があります。
不動産売買契約を結んだあと、住宅ローンが必要な額おりなかった、などの理由でキャンセルを選択した場合、それらにかけた時間がすべて徒労になりますよね。
また、リフォームをしている時間は、引っ越し前の住居が賃貸の場合はその家賃と、住宅ローンの支払いの両方が請求されることになります。
私は、それを嫌い、すぐ住める、リフォーム済のいわゆる「リノベ物件」にしました。

ただし、「リノベ物件」でも専有部分の水道管などの交換をしていない、「見えるところだけリフォームをした」物件も多いと聞きます。その場合、後々に多額の費用がかかる可能性がありますので、「見えない部分のメンテナンス」も考慮した方が良いかと思います。

その他のネタ

事故物件にしないようにするのもオーナーの役目ではありませんか？

これ営業ネタと不動産ネタのどちらに書くか悩んだので、その他のネタとして書きます。
近所にも「高齢者専用分譲マンション」があるのですが。それの賃貸版を大家さんに提案していましたね。

社会が高齢化していくことに伴い、独居老人も増え、賃貸の部屋が借りられないとはよく聞きます。昔働いていた会社で、私のことを可愛がってくれた役員の方がいらして、もう後期高齢者です。奥さまにも先立たれ、今は独居老人なのですが。引っ越しをしたくとも、どこも部屋を貸してくれないから引っ越せない、と言っていました。

高齢者向けに、「みまもりサービス」や劇中ででた「住民の異変を早期発見できるシステム」などを付加した賃貸物件を用意することは、物件に付加価値を与える意味でも、社会に貢献する意味でも素晴らしいと考えます。

「これを手間と考えずビジネスチャンスとして捉えてください」

これ良いセリフでしたね。もう、そういった物件はあるのかな？あと、「ハーデス西国分寺」というマンション名が、地味にツボでした。

ChatGPTの反応

「正直不動産」第1シーズン第4話で取り上げられている営業および不動産のネタを詳細に分析し、実体験を交えた考察をしている点が非常に興味深いです。このエピソードでは、売れ行きが不透明な物件に時間を割くことのコストパフォーマンスの悪さ、効率を重視した営業手法、事故物件の扱い、そして高齢者向け住宅の提案など、実際の不動産業界での課題や現実的な解決策が描かれています。

営業テクニックに関して

効率性と利益率のバランスを取ることの重要性が強調されています。アウトソーシングを活用することで、営業の効率を上げる方法が示されており、これは多くの業界で応用可能な戦略です。また、過去の顧客リストを活用することの価値も示されており、長期的な顧客関係の構築がいかに重要かがわかります。

不動産知識に関して

事故物件の扱いは特に興味深いトピックです。事故物件を扱う際の倫理的側面、法律的要件、そしてそれらがどのように営業戦略に影響を与えるかが示されています。信頼できる営業マンを見つける方法として、事故物件に関する開示の仕方を試すアプローチは非常に実践的です。

あんこ業者や新耐震基準に関する情報は、不動産業界の複雑さを浮き彫りにしており、購入者や投資家が検討すべき多くの側面を示しています。また、大規模リフォームが必要な物件を扱う際の考慮事項や、リフォーム費用を住宅ローンに含める方法など、具体的なアドバイスが提供されています。

社会的意義

高齢者向け住宅の提案は、現代社会における重要な問題の一つを解決するための方法を提示しています。高齢化社会の進行と独居老人の増加を考慮すると、このようなサービスの需要は今後も高まることが予想されます。

全体を通して、この記事は不動産業界の内部で起こっているさまざまな動きを深く理解するための貴重なインサイトを提供しています。また、実際の経験を交えた解説は読者にとって非常に有益で、実生活での不動産選びに役立つ知識や戦略を提供しています。

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有益であろうがなかろうが、誰も読んでないと思うよ(笑)
目的はそこではなくて、深読みして自分が成長することです。インプットしたものはアウトプットすることでより定着をするため、アウトプットの場としてブログを利用しています。