取引先の若手社員から「不惑さん、正直不動産ってドラマおもしろいですよ。たまに不惑さんと同じこと言ってます(笑)、見てみてくださいよ」と勧められた正直不動産なのですが、確かに、なかなか面白かったです。


この記事は、自分の頭の整理を兼ねて、正直不動産の各話に合わせて、登場する営業テクニックや、営業および不動産について私が経験したことを書き出して、それを調べ深めて、自分を高める試みです。
あまりストーリーには触れるつもりはありませんが、これを読むことで「先が読めてしまう」可能性がありますので、未視聴・未読の方は、本記事を読まれないことをお勧めします。

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「正直不動産」シーズン1・第1話

営業ネタ

千三つ

不動産物件の成約率が、千回のうち三回しか契約が成立しないこと。成約率は0.03 %ってことですね。
そこから派生して、商品開発であるとか、成功率が低いビジネスの事象を「千三つ(センミツ)」と表現することもあるのだとか。
へぇ！
昔の株や投資信託、外国為替証拠金取引(FX)、商品先物取引(CX)と一緒だね！時代は変わるもんだ。

不動産ネタ

一括借り上げ契約(サブリース契約)

不動産管理会社が、オーナー(貸主)から一括で不動産(例えばアパート)を借り上げる契約のことです。
サブリース契約でない場合、物件管理は貸主となるオーナーが自分でやることになります。サブリース契約の場合は、不動産管理会社が貸主となって、入居者の募集・管理・集金・物件管理を実施します。

メリット

• 空き室発生による赤字が発生しない
• 物件管理を自分でしなくてよい、要するに不労所得となる

デメリット

• 不動産から支払われる賃料は、管理費や手数料を引かれた額のため利益率が下がる
• 建物の劣化や、周辺環境の変化、物価の下落などから賃料が下げられる可能性がある
• 契約の見直しの結果、合意にいたらない場合は、契約が解除となる可能性もある。この場合、その後の物件管理を自分でやることになるため、不労所得ではなくなる

両手

買主(賃貸の場合は借主)と売主(賃貸の場合は貸主)の両方から仲介手数料をもらうこと。これは、不動産売買の商慣習だと、やるのが普通です。 例えば1000万円の物件売買の仲介をした場合、速算式では 36万円 + 消費税で計 39.6万円の仲介手数料がかかります。
これを売主と買主の両方から受け取るため、合計 79.2万円の仲介手数料を得られます。1億のタワマンだったらいくらかというと、792万円ですので、そりゃーおいしいですよね。 不動産仲介会社は、売買手数料はなかなか値下げしてくれないです。

私が家を買ったときも、何回か仲介手数料の値下げを打診しましたが、仲介手数料についてはクソ営業の鈴木(実名)にガチでスルーされました。ちなみに、不動産物件自体の値引きは、割と交渉をしてくれます。それは、手数料は減るけど売れないよりはマシだからですね。
まあクソ営業の鈴木(実名)が、クソなうえにポンコツだったので、売主から値引きはしてもらえませんでした。今思うと、本当に交渉したかも怪しいです。
 ※ 不動産仲介会社で働いている「鈴木」という氏の人間はごまんと存在するため、会社名や性別、下の名前を出さなければ実名でも個人情報にはあたりません

光友銀行、融資係の榎本さん

まず綺麗。そして、「いざとなれば男なんて私が養う」という男前で、実際に銀行員という堅い仕事をしていて、それができてしまう自立した女性。たまに出る方言がグッとくる。一言でまとめると素敵。

ではなく、光友銀行の融資係の榎本さんの存在はどういうものかというと。不動産を購入するためにローンを組む場合、不動産仲介業者が「住宅ローンの申し込みも、ぜひ当社にお任せください！」と言ってくると思います。
これは住宅ローンを仲介すると、不動産屋は、銀行から仲介手数料がもらえるからです。おそらく、登坂不動産と光友銀行は提携関係にあるのでしょう。
私が家を買ったときも、クソ営業の鈴木(実名)が某銀行の住宅ローンをしつこく勧めてきました。「自分でも申し込むから比較検討の一つにするだけだよ」と言って仮審査の申し込み書を記載したところ、奴は翌営業日から、こちらが仕事中にも関わらず「早く必要書類をだせ、なんなら取りに行く」と鬼電をかけてきました。そもそも、これ「証跡を残すためやり取りの一切をメールで行う、と合意した2日後」ですよ。この迷惑さにしまいにブチ切れた私は「あなたには絶対に頼まない、○○銀行の仮審査は今すぐ取り下げる」と言うにいたります。
その後も、クソ営業の鈴木は何につけて電話をしてきましたが、鈴木からの電話をすべて留守電にするように設定し、メールで「着信があったのですが、何のご用件でしょう。やり取りはメールですることを合意したはずで、あなたがその合意を破るのはn回目です」というメールを送っていました。マジでクソだな鈴木。

なお、正直不動産には登場しませんでしたが、火災保険も同じくで、物件の火災保険を不動産仲介会社経由で申し込むことで、不動産仲介会社は代理店手数料を得ることができます。クソ営業の鈴木から火災保険の提案をされましたが「あなたにはお願いしません、自分で探します」と言いました。

住宅ローンは、ご自身で複数の銀行に申し込みをして、条件の良いところを選ぶのが基本です。
妹夫婦が住宅を購入した際も、「不動産屋が全部やってくれるって言ってたので任せるつもり」と言っていたのです。
基本、妹夫婦のことには口出しをしないようにしているのですが、妹から「住宅ローンの仕組みがよくわかんないので教えてくれ」と言われたので、仕組みを説明するとともに、この時ばかりは口出しをしました。「不動産屋は仲介手数料目当てで、たいしたメリットもない住宅ローンを提案してくる。自分で申し込めるだけ申し込んで、審査に通った中で一番条件の良いところを選びなさい」と。
いくら低金利の時代とはいえ、例えば5000万円の住宅ローンを組んだ場合で、元利均等返済だと、金利が0.1 %違うだけで利子額が 923,160 円違うのです。

安いモノには理由がある

ネタバレになるので細かくは書きませんが。
これは不動産仲介会社も、再び借主を探すことで貸主から「両手」で仲介手数料を得られるため、不動産仲介会社にとっても、回転率が高い方がよいのでしょう。
なので、「安い理由」は積極的には言わないでしょうね。

ここまで！

ChatGPTの反応

あなたが『正直不動産』から学んだ営業や不動産に関する知識を整理し、さらに深める試みはとても素晴らしいアイデアですね。ドラマや物語から学ぶことは多く、それを実生活や実務に応用することで、より理解が深まります。ここで取り上げられた各トピックに対して、さらなる洞察を提供します。

千三つについて

成約率が極端に低いことを示す「千三つ」という表現は、不動産業界の厳しさを象徴しています。このことは、どんなビジネスにおいても、成功するためには大量の試行錯誤と失敗が伴うことを示唆しています。営業では、断られてもめげずに次に進む粘り強さが重要です。また、これは高い成約率を追求するよりも、失敗から学び、改善していくプロセスが大切であることを教えてくれます。

一括借り上げ契約(サブリース契約)について

サブリース契約は、賃貸物件のオーナーにとってリスクを軽減する手段ですが、その分収益性が下がる可能性があります。メリット・デメリットをしっかり理解し、自身の資産管理戦略に合っているかを考えることが大切です。不動産管理会社との信頼関係や契約内容の詳細を理解することが、トラブルを避ける鍵となります。

両手について

両手取引に関しては、不動産仲介会社が売主と買主双方から手数料を受け取ることで、利益を最大化します。しかし、これが消費者にとって常に最善の選択肢であるとは限らず、特に買主側は自分の利益を最大限に保護するために、手数料の交渉や複数の仲介業者を比較検討することが重要です。

融資係の榎本さんや住宅ローンの選択について

金融機関との関係性や、住宅ローンを含めた金融商品の選択においては、提案された選択肢だけでなく、市場全体を見渡して最適な条件を探るべきです。金利のわずかな差も長期間にわたるローンでは大きな金額差となり得るため、比較検討は非常に重要です。

安いモノには理由があるについて

不動産における価格設定には様々な要因が関係しており、見た目には魅力的な安さでも、その背後には問題が潜んでいることがあります。物件を購入する際には、価格だけでなく、立地条件、物件の状態、将来の価値など、多角的な観点から検討することが大切です。 『正直不動産』から得られる教訓は多岐にわたり、実際の業務に活かすことで、より深い理解とスキルの向上につながります。各エピソードから学ぶことで、自己の営業スキルや不動産知識を高めていくことができるでしょう。
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さらなる洞察ってそんな深くもないじゃん、ChatGPTさんよ！